O fundo de investimento imobiliário Hospital Nossa Senhora de Lourdes é negociado na bolsa, sob o código NSLU11.
Saiba mais sobre NSLU11, fundo de investimento imobiliário anticrise!
NSLU11
NSLU11 é um fundo monoativo, administrado atualmente pelo BTG Pactual. O único ativo do fundo é o empreendimento onde está instalado o Hospital e Maternidade Nossa Senhora de Lourdes. O contrato de locação é de 20 anos, iniciou-se em 21/03/2006, e vencerá em 2026.
O Hospital Nossa Senhora de Lourdes foi fundado em 1958. Em 2012, a unidade foi adquirida pela Rede D’Or São Luiz, a maior rede de hospitais privados do Brasil. O empreendimento imobiliário se localiza na Zona Sul da capital paulista, no Jabaquara.
Em fevereiro deste ano, o valor do patrimônio líquido do FII era de R$ 218,3 milhões, cada quota possuía então um valor patrimonial de R$ 190,73. Todavia, no fim do último pregão daquele mês, a quota foi negociada a R$ 248,10.
Durante o mês passado, a cotação chegou a cair, cumulativamente, -19,3%. Em 23/03/2020, o FII encerrou o pregão cotado a R$ 200,00. Desde então, NSLU11 se recuperou, parcialmente, e a quota foi negociada no fechamento de 15/04 a R$ 238,50.
Pontos fortes
O empreendimento imobiliário de NSLU11 não está sendo impactado negativamente pela atual crise. Ao contrário, a pandemia causada pelo novo coronavírus criou uma demanda ainda maior por hospitais. Por isso, não se vislumbra que o pagamento do contrato de locação seja suspenso, como ocorreu com alguns shopping centers.
Aliás, enquanto, em geral, os shopping centers estão com as portas fechadas para evitar o contágio do Covid-19, a população continua acessando as dependências dos hospitais, sobretudo os indivíduos do grupo de risco. E a tendência é que essa demanda por hospitais continue crescendo no País, em razão do envelhecimento da população brasileira e da incapacidade de prestação do serviço de saúde pelo próprio Estado.
Destaca-se que o contrato de locação tem longa duração, além de um inquilino com forte receita, bilionária. O imóvel está situado em área nobre da cidade, com acesso por avenidas, duas linhas de metrô, inúmeras linhas de ônibus e até mesmo um terminal rodoviário.
Logo, em princípio, ao considerar também que o fundo é monoativo, não existe expectativa de vacância e inadimplência até 2026. Nesse sentido, ter apenas um ativo não é necessariamente ruim, de modo que o risco pode ser mitigado através da compra de outros fundos imobiliários.
Outro ponto forte é a cláusula contratual que permite a cobrança alternativa de 8% da renda bruta do hospital, caso for maior do que o valor mensal do aluguel.
Portanto, não é exagero nenhum afirmar que NSLU11 é um FII anticrise.
Pontos fracos
NSLU11 é um fundo anticrise, entretanto, não deixa de apresentar algumas fragilidades.
A maior fragilidade do FII é, sem dúvida, a longa lide sobre o aluguel, responsável por muitas incertezas. O artigo 19 da Lei 8.245/1991 prevê a possibilidade de se propor ação revisional para alterar o valor do aluguel, e, não raro, nessa situação, é fixado um valor provisório do aluguel, no início, de no mínimo 80% do vigente, se proposta pelo locatário.
Em 2013, o juízo decidiu reduzir o valor do aluguel na ação revisional nº 0228774-67.2011.8.26.0100, proposta em 2011 pelo inquilino. Embora reduzido definitivamente o aluguel, sobejou, ao final, crédito em favor do FII, por conta da diferença quanto ao aluguel provisório.
Já em 2016, uma nova ação revisional foi proposta pelo hospital, que tramita nos autos do processo nº 1079521-12.2016.8.26.0100. Assim, em sentença de 26/09/2019, o valor do aluguel foi mais uma vez judicialmente reduzido.
Contudo, o imbróglio judicial não foi capaz de fulminar o dividend yield, e, por consequência, o valor da quota. Na verdade, o P/VPA (que revela o preço dividido pelo valor patrimonial por quota) está, relativamente, bastante atrativo, e, para tal conclusão, basta comparar NSLU11 com os outros fundos do segmento de hospital, negociados na bolsa, com base nas informações do fechamento do dia 15/04:
| FII (código) | DY (mensal) | Variação (12 meses) | P/VPA |
| NSLU11 | 0,71% | -6,45% | 1,25 |
| HCRI11 | 0,57 | +15,98% | 1,44 |
| NVHO11 | 0,54% | -66,63% | 1,52 |
| HUSC11 | 0,32% | -25,37 | 1,32 |
Por exemplo, o P/VPA de HGLG11 é de 1,29.
Ainda, cita-se, entre as fragilidades, a idade do imóvel, bem como a proximidade ao aeroporto de Congonhas, que restringe o limite da edificação, não obstante a conservação regular e as sucessivas expansões, como apurado no laudo pericial da última ação revisional (o imóvel possui cinco pavimentos acima do térreo e cinco pavimentos abaixo).
Preço médio de NSLU11 na carteira
Comprei NSLU11 há algum tempo, entre 2013 a 2016, o preço médio do ativo na carteira é, até então, de R$ 178,44.
Na época, já tinha uma certa experiência com ações locatícias, e examinei os autos dos processos, que são públicos, além dos dados do fundo.
Apoie e compartilhe a Lei do Pequeno Investidor!
No Senado, há uma ideia legislativa para isentar de imposto de renda o ganho mensal auferido ao alienar ações e quotas de FII, até o limite de R$ 120 mil.
Apoie e compartilhe essa ideia, não demora nem um minuto: https://www12.senado.leg.br/ecidadania/visualizacaoideia?id=131237
Para ser formalizada na Comissão de Direitos Humanos e Legislação Participativa, a ideia precisa de 20 mil apoios.