O fundo de investimento imobiliário – FII foi instituído pela Lei nº 8.668, de 1993. O investimento, negociado sobretudo na bolsa de valores, é alternativa à compra direta de imóveis. A legislação permite que o FII pode definir em sua política de investimento a aquisição de imóveis para obter renda com a locação, venda ou arrendamento. Mas o fundo imobiliário pode investir também os recursos captados no Brasil em imóveis no exterior?
Oportunidade de ouro para compra de imóveis no exterior
A partir de 2009, muitos brasileiros adquiriram imóveis na Flórida. Na época, a crise hipotecária americana derrubou o preço dos imóveis, principalmente nos Estados Unidos. Se já não fosse o bastante, o câmbio catalisou ainda mais o número de negócios. O dólar era cotado no início de 2009 a 2,33 reais, e fechou, no fim do ano, a R$ 1,74.
Tudo isso fez com que a compra de imóveis no exterior fosse, não raro, mais atraente que a de imóveis brasileiros. Entre 2007 e 2011, o investimento direto de brasileiros em atividades imobiliárias nos Estados Unidos, Portugal e Espanha cresceu 360%.
Já em 2016, o cenário se inverteu drasticamente, criando uma ocasião muito favorável para realização dos lucros pelos investidores. Em primeiro lugar, o preço dos imóveis na Flórida voltaram a patamares mais elevados. E, em segundo, o dólar chegou a atingir sua maior cotação desde a criação do plano real, R$ 4,16.
Vedações da Lei do FII
O exemplo do mercado imobiliário da Flórida em 2009 é emblemático. Apesar da oportunidade de ouro, a instituição administradora do FII, regido pela Lei nº 8.668, de 1993, não poderia aplicar no exterior os recursos captados no Brasil. O artigo 12, inciso II, da Lei do FII, estabeleceu expressamente essa vedação. Em consonância com a lei, a Instrução CVM nº 472, de 2008, veda igualmente a aplicação no exterior de recursos captados no País – no artigo 35, inciso V – inclusive para adquirir a propriedade de imóveis no exterior.
A Lei nº 8.668, de 1993, trata de outras vedações ao administrador. Para ilustrar, não é permitida a realização de empréstimos ou a aplicação de recursos para adquirir cotas do próprio fundo.
Na exposição de motivos do projeto de 1991, de iniciativa do Poder Executivo, o então Ministro da Fazenda, o diplomata Marcílio Marques Moreira, justificou que a proposta de lei objetivava incrementar o setor da construção civil nacional. O setor é até hoje um dos carros-chefes da economia brasileira.
A propósito, para cumprir o objetivo, a legislação prevê benefícios tributários para que esse investimento fosse impulsionado.
O artigo 16, da Lei do FII, com a redação dada pela Lei nº 8.894, de 1994, isenta os rendimentos e ganhos de capital auferidos pelos fundos do Imposto sobre Operações de Crédito, Câmbio e Seguro – IOF, assim como do Imposto sobre a Renda e Proventos de Qualquer Natureza – IR.