Queda do IGP-M em 2017 ainda impacta fundos imobiliários

O Índice Geral de Preços do Mercado – IGP-M é um índice que mede a inflação.

IGP-M e fundos de investimento imobiliário

O IGP-M é também conhecido como o “índice do aluguel”. O índice normalmente serve de referência para reajustar o aluguel dos contratos de locação imobiliária.

Em 2017, o IGP-M caiu 0,52%, apesar da inflação oficial, de +2,95% no ano.

A queda do índice continua impactando o reajuste da remuneração dos fundos de investimento imobiliário em 2018.

A legislação e o reajuste do aluguel

A Lei nº 8.245, de 1991, a chamada “Lei do Inquilinato”, dispõe sobre as locações de imóveis urbanos.

A Lei do Inquilinato estabelece que é livre a convenção do aluguel, porém é vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

Mas locador e locatário podem determinar no contrato de locação, de comum acordo, um índice para corrigir o valor do aluguel periodicamente, o que se revela mais dinâmico e seguro do que estipular a cada ano, por exemplo, o novo valor do aluguel.

A Lei nº 9.069, de 1995, que instituiu o Plano Real, determina ainda que o valor do aluguel residencial vigorará pelo prazo mínimo de um ano após a sua fixação.

O IGP-M

O IGP-M é um índice inflacionário medido desde 1989 e composto por outros três índices, conforme abaixo:

Composição do IGP-M (Fundação Getúlio Vargas) Peso (%)
Índice de Preços por Atacado – IPA 60
Índice de Preços ao Consumidor – IPC 30
Índice Nacional de Custo de Construção – INCC 10

A legislação não determina um índice que deve ser adotado para reajustar o aluguel dos contratos de locação imobiliária. Contudo, diante da confiabilidade do IGP-M, esse índice se tornou o mais utilizado.

Pesa na confiança sobretudo o fato de que é produzido por uma instituição competente, independente e privada.

O IGP-M e os fundos de investimento imobiliário

Os fundos de investimento imobiliário são caracterizados pela comunhão de recursos captados para a aplicação em empreendimentos imobiliários.

Fundos de tijolo, fundos que geram remuneração mensal a partir da locação de imóveis, e fundos de fundos, fundos que adquirem também cotas dos fundos de tijolo, são de modo direto impactados pela queda do IGP-M, índice majoritariamente utilizado nos contratos de locação pelos fundos de investimento imobiliário.

Reajuste do aluguel

Em razão da deflação apurada pelo IGP-M em vários meses de 2017, o valor dos aluguéis que estão sendo reajustados desde junho de 2017, pelos últimos 12 meses, sofreu redução, apesar da inflação oficial positiva, cuja referência é o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo – IPC-A, medido pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística – IBGE.

Assim, a remuneração por cota desses fundos poderá diminuir com os reajustes negativos.

Segue abaixo comparação entre os dois índices, de junho de 2017 a janeiro de 2018 (acumulado nos últimos 12 meses):

Mês/ano IGP-M acumulado nos últimos 12 meses (%) IPC-A acumulado nos últimos 12 meses (%)
01/2018  -0,41 +2,86
12/2017  -0,52 +2,95
11/2017 -0,86 +2,80
10/2017 -1,41 +2,70
09/2017 -1,45 +2,54
08/2017 -1,71 +2,46
07/2017 -1,66 +2,71
06/2017 -0,78 +3,00

Paradoxalmente, a queda da remuneração de parte dos fundos imobiliários causada pelos reajustes não derrubou necessariamente o preço das cotas.

Na verdade, o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários – IFIX subiu 19,36% em 2017. É que a queda do IGP-M foi ofuscada pela queda também dos juros.

Por sua vez, a queda dos juros diminuiu a remuneração dos investimentos em renda fixa, tornando os fundos imobiliários mais atrativos.

Ressalte-se que os juros se encontram hoje no menor patamar histórico.

Neste mês, o Banco Central reduziu os juros para 6,75% ao ano. No início de 2017, a Taxa Selic era de 13,75%.

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